Bất động sản năm 2017 bước vào chu kỳ tăng trưởng ngắn

Với chính sách kiểm soát tín dụng bất động sản vừa phải, hợp lý và sự phát triển cơ sở hạ tầng như kế hoạch đã định, thị trường bất động sản vẫn có thể duy trì đà tăng trưởng dài hạn ổn định, chưa có nguy cơ bong bóng bất động sản ít nhất là từ nay đến năm 2020.

Bất động sản năm 2017 bước vào chu kỳ tăng trưởng ngắn

Nhiều khả năng, từ nay đến quý I/2017, thị trường có thể ở thế giằng co và bước vào chu kỳ tăng trưởng ngắn hạn mới từ quý II/2017, đạt đỉnh của chu kỳ này vào năm 2018 và vẫn giữ xu thế tăng trưởng dài hạn.

 

ảnh 1

 TS. Lê Xuân Nghĩa, Viện trưởng Viện Nghiên cứu phát triển kinh doanh (BDI)

Cũng cần phải nhấn mạnh rằng, về cơ bản, thị trường bất động sản vẫn còn dư cung và do đó cung rất nhạy cảm với giá cả, nghĩa là nếu cầu tăng, cung sẽ nhanh chóng tăng theo để đáp ứng. Chính vì thị trường đang phục hồi bền vững, không có dấu hiệu bong bóng, nên các chính sách mới với thị trường này phải đặc biệt cẩn trọng, trên cơ sở nghiên cứu, tính toán cụ thể, nếu không sẽ gây méo mó thị trường.

Chúng tôi đã thiết lập mô hình dự báo về thị trường bất động sản và bước đầu thấy rằng, hiện tại, cung bất động sản đang lớn hơn cầu. Song từ năm 2019 trở đi, cầu bất động sản sẽ lớn hơn cung. Lý do là, với tác động của hàng loạt hiệp định thương mại tự do (FTA), sẽ có hàng triệu người từ nông thôn ra thành phố, cộng thêm hàng vạn kỹ sư, công nhân nước ngoài vào Việt Nam, nên nhu cầu nhà ở sẽ rất lớn ở nhiều phân khúc.

Trong khi đó, số lượng dự án cũ không còn nhiều, số dự án mới cũng sẽ ít đi do đất đai có hạn và tiềm lực tài chính của nhà đầu tư hạn hẹp. Vì vậy, nguồn cung bất động sản từ năm 2019 trở đi sẽ giảm dần, trong khi cầu tăng lên.

Cách đây vài tháng, chúng tôi dự báo, năm 2023, thị trường bất động sản sẽ tăng nóng. Tuy nhiên, tính toán gần đây cho thấy, thị trường có thể nóng sớm hơn, bắt đầu từ năm 2021. Chưa kể, nếu bất động sản gặp khó khăn, việc xử lý nợ xấu rất khó đạt mục tiêu. Do đó, cần phải có các chính sách giúp thị trường bất động sản phục hồi bền vững.

Doanh nghiệp đã “đề kháng” cao

– Vậy những “luồng sinh khí mới” mà ông muốn nói ở đây là gì, thưa ông?

Trước hết đó là những dấu hiệu tích cực, lạc quan trong phát triển kinh tế – xã hội của đất nước. Nhà nước đang rất quyết liệt để xây dựng Chính phủ kiến tạo, tạo mọi điều kiện để các thành phần kinh tế phát huy thế mạnh, góp phần phát triển nhanh và bền vững đất nước; trong đó đặc biệt quan tâm đến sự phát triển ổn định của thị trường bất động sản.

Về mặt tổng thể, với tốc độ đô thị hóa vẫn đang rất mạnh mẽ, sự hình thành các gia đình trẻ đô thị vẫn rất lớn nên nhu cầu về nhà ở sẽ còn tiếp tục tăng cao trong khi đó lượng nhà tồn kho đang giảm dần… nên đây cũng là một cơ hội cho thị trường bất động sản phát triển.

Về mặt lợi thế đầu tư, hiện nay các kênh đầu tư như chứng khoán, vàng, ngoại tệ hay gửi tiết kiệm ngân hàng đã không còn hấp dẫn như trước, do đó người dân đang có xu hướng chuyển sang đầu tư bất động sản để vừa có lợi nhuận ổn định, vừa có độ an toàn cao.

Đặc biệt, cho đến nay, nhiều bộ luật và nghị định liên quan đến bất động sản như Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản… sau một thời gian có hiệu lực đã bắt đầu “ngấm” vào cuộc sống và có những tác động tích cực đến thị trường. Do đó, đây là cơ sở để đảm bảo thúc đẩy thị trường phát triển lành mạnh và bền vững.

Một điều nữa cũng không thể không nhắc đến, đó là sau giai đoạn khủng hoảng vừa qua, thị trường đã có cuộc thanh lọc mạnh mẽ, tự loại bỏ những doanh nghiệp nghiệp dư, làm ăn gian dối, chộp giật để cơ bản còn lại là những doanh nghiệp mạnh, có sức “đề kháng” cao, có chiến lược phát triển bền vững…

Một luồng sinh khí mới nữa đó là việc Nhà nước đang có nhiều chính sách đặc biệt hấp dẫn để thúc đẩy phát triển hạ tầng du lịch tại các địa bàn du lịch trọng điểm. Điều này đã làm cho thị trường bất động sản du lịch – nghỉ dưỡng có những bước tiến vượt bậc trong năm qua. Và chắc chắn, trong năm tới đây sẽ là một phân khúc đầy tiềm năng, hứa hẹn sự bùng nổ.

Sự bùng nổ của thị trường du lịch đã kéo theo sự phát triển sôi động của phân khúc bất động sản nghỉ dưỡng với hình thức kinh doanh cho thuê nhà Đà Nẵng và cho thuê biệt thự Đà Nẵng. Những dự án biệt thự ven biển triệu đô không những hút đường giới nhà giàu Thủ đô mà còn cả giới thượng lưu phía Nam, Việt kiều sau chính sách mới về sở hữu bất động sản.

Những động thái mới của nhiều dự án biệt thự nghỉ dưỡng đang cho thấy điều đó. Chẳng hạn như Premier Village Đà Nẵng Resort 15 ha, với 118 căn biệt thự loại 3-4 phòng ngủ, có hồ bơi và sân vườn riêng, và đều có tầm nhìn hướng biển. Đây được coi là một trong những dự án có thể phát triển loại hình cho thuê căn hộ Đà Nẵng một cách hiệu quả.

– Nhưng thị trường vẫn còn đó những khiếm khuyết thưa ông?

Việc phụ thuộc vào kênh tín dụng ngân hàng đúng là “khiếm khuyết” của thị trường bất động sản. Ở thời điểm hiện tại khoảng 70% nguồn vốn phát triển bất động sản phụ thuộc vào ngân hàng có thể dẫn đến rủi ro lãi suất, rủi ro hạn mức tín dụng và rủi ro về năng lực của khách hàng.

Doanh nghiệp bất động sản hiện nay có sức “đề kháng” cao và có chiến lược phát triển bền vững
Doanh nghiệp bất động sản hiện nay có sức “đề kháng” cao và có chiến lược phát triển bền vững

Cấu trúc nguồn vốn cho bất động sản chủ yếu là vay ngân hàng, huy động từ nguồn ngắn hạn vì vậy không ổn định. Khi ngân hàng có động thái siết cho vay bất động sản hay tăng lãi suất cho vay, cả bên bán và bên mua nhà đều chịu tác động trực tiếp, ảnh hưởng đến thanh khoản, giao dịch và nguồn cung toàn thị trường.

Hiện thị trường bất động sản huy động từ 3 nguồn chính: Người dân, DN và hệ thống tín dụng ngân hàng là chưa đủ nếu theo thông lệ quốc tế. Chính vì vậy, vấn đề đặt ra là chúng ta phải có những chính sách quyết liệt để tạo lập thêm dòng vốn bền vững cho thị trường như các quỹ đầu tư, hệ thống tái thế chấp, ngân hàng tiết kiệm tương hỗ, quỹ bảo hiểm, quỹ tiết kiệm hưu trí…

Cá nhân tôi rất quan tâm tới việc hình thành các quỹ tài chính mới thúc đẩy vốn cho thị trường bất động sản dồi dào, minh bạch hơn. Quỹ hoạt động theo hình thức phát hành chứng chỉ cho các nhà đầu tư giống như cổ phiếu, có thể mua bán nên có tính thanh khoản và có thể chia cổ tức hằng năm.

Trong nhiệm kỳ này, Hiệp hội Bất động sản Việt Nam cũng đặt mục tiêu thí điểm hình thành quỹ đầu tư bất động sản để có kênh huy động vốn độc lập cho thị trường mà không phụ thuộc nguồn vốn ngân hàng.

Chính sách phải ổn định

– Vực dậy được thị trường đã khó để thị trường phát triển theo lộ trình và như kỳ vọng của Chính phủ và xã hội lại càng khó hơn. Ông có thể đưa ra lời khuyên cho cơ quan quản lý cũng như người dân và doanh nghiệp nhằm thực hiện được mục tiêu này?

Đúng là để thị trường phục hồi và phát triển như hiện nay thực sự là một nỗ lực rất lớn của Nhà nước cũng như của bản thân các doanh nghiệp bất động sản.

Theo tôi, về mặt quản lý nhà nước: Chính phủ cần phải dự báo và có chính sách ổn định, coi trọng thị trường bất động sản, đưa ra các chính sách có tác động tích cực đến thị trường, đặc biệt là chính sách về tiền tệ và đất đai.

Về công tác dự báo, đây là một công tác hết sức quan trọng trong quản lý nhà nước. Nhưng muốn có dự báo thì chúng ta phải có số liệu, song thực tế hiện nay các số liệu của thị trường bất động sản đang rất “nhảy múa”. Sắp tới, Hiệp hội Bất động sản Việt Nam sẽ kết hợp với Bộ Xây dựng để xây dựng hệ thống thông tin dữ liệu cho thị trường cả đầu vào, đầu ra và xu hướng, nhu cầu thị trường để từ đó có những hoạch định và kiến nghị chính xác.

Đối với các doanh nghiệp bất động sản về trung dài hạn thì nhu cầu bất động sản là rất lớn. Vấn đề của các doanh nghiệp là cần rút được bài học từ giai đoạn khủng hoảng trước đây, lựa chọn chiến lược cho đúng đắn về quy mô căn hộ, giá thành sản phẩm, chất lượng sản phẩm làm sao cho ổn định và phát triển. Doanh nghiệp nên lựa chọn và đầu tư vào những phân khúc nhà ở trung bình và khá, bởi đây là phân khúc ổn định, có thể nhanh chóng quay vòng vốn và phù hợp với nhu cầu của nhiều nhà đầu tư.

Đối với người dân mua nhà: Quyền lực thị trường hiện nay đã thuộc về người mua, do đó khách hàng cần là những nhà đầu tư thông thái, cần tham khảo tốt các thông tin và nhiều kênh để nắm bắt cụ thể về giá cả, quy mô, chất lượng nhà ở để quyết định mua bán đúng đắn.